Купівля житла під сонцем Іспанії — це мрія тисяч українців. Та реальність часто виявляється складнішою, ніж здається на перший погляд.
Багато наших співвітчизників, які вирішили переїхати до Іспанії, зіткнулися з проблемами через незнання місцевих особливостей ринку. Команда експертів https://spanish-life.estate/ за роки роботи зібрала справжню колекцію історій про прикрі помилки покупців. Деякі з них коштували людям десятків тисяч євро, а інші — нервів і часу.
Розповімо про найпоширеніші прорахунки, яких варто уникати.
Купівля без перевірки юридичної чистоти об’єкта
Це найнебезпечніша помилка. В Іспанії нерухомість може мати приховані обтяження, борги чи юридичні проблеми.
Чимало експатів довіряють лише словам продавця або агента. Насправді потрібна ретельна перевірка документів у земельному реєстрі (Registro de la Propiedad). Там можна виявити іпотеки, арешти майна, заборгованості перед комунальними службами або навіть незаконні добудови.
Один наш клієнт ледве не купив апартаменти з боргом у 40 000 євро за комунальні платежі. Виявили це лише завдяки нотаріусу за тиждень до угоди.
Ігнорування допомоги професійного юриста
Економія на послугах адвоката може обернутися величезними витратами. Іспанське законодавство суттєво відрізняється від українського, а нюанси угод знає далеко не кожен.
Фахівець перевірить:
- Відповідність площі нерухомості даним у кадастрі
- Наявність всіх дозволів на будівництво та реконструкцію
- Правильність оформлення попередніх угод
- Чистоту історії власності за останні 30 років
- Відсутність заборон на продаж
Вартість послуг юриста — це інвестиція у ваш спокій. Зазвичай вона становить близько 1% від вартості житла, але може врятувати від втрати всієї суми.
Відсутність NIE перед початком пошуків
NIE (Número de Identificación de Extranjero) — це ідентифікаційний номер іноземця в Іспанії. Без нього ви не зможете відкрити банківський рахунок, підписати попередній договір чи оформити купівлю.
Процес отримання NIE займає від кількох тижнів до місяців, залежно від регіону. Багато покупців виявляють це вже після того, як знайшли ідеальний варіант житла. За цей час об’єкт може продатися комусь іншому.
Подбайте про NIE завчасно, навіть якщо ще тільки розглядаєте можливість покупки.
Підписання договорів без повного розуміння умов
Договори в Іспанії складаються іспанською мовою. Підписувати папери без перекладу та консультації — грубе порушення власної безпеки.
Особливу увагу приділіть таким моментам:
- Умови повернення завдатку при зриві угоди
- Терміни виконання зобов’язань обома сторонами
- Хто несе відповідальність за приховані дефекти
- Порядок розрахунків і фіксація курсу валют
- Штрафні санкції за порушення умов
- Що саме входить у вартість (меблі, техніка, паркінг)
Попередній договір (contrato de arras) є юридично обов’язковим документом. Порушення його умов може коштувати вам подвійного розміру завдатку.
Неврахування додаткових витрат на угоду
Ціна об’єкта — це далеко не всі ваші витрати. Покупці часто не закладають у бюджет обов’язкові платежі, які можуть становити 10-15% від вартості житла.
До основних додаткових витрат належать:
- Податок на передачу майна (ITP) — 6-10% залежно від автономії
- Нотаріальні послуги — 600-1200 євро
- Реєстрація у земельному реєстрі — 400-800 євро
- Послуги юриста — 1-1,5% від вартості
- Оцінка нерухомості — 250-500 євро
- Банківські комісії за переказ коштів
- Комунальні послуги на момент передачі
- Страхування житла
Деякі витрати залежать від того, купуєте ви первинну чи вторинну нерухомість. Для новобудов замість ITP сплачується ПДВ (IVA) у розмірі 10%.
Ігнорування інспекції стану житла
Фотографії можуть бути оманливими. Професійний огляд об’єкта виявляє приховані проблеми: тріщини у стінах, проблеми з електрикою, відсутність належної ізоляції, дефекти сантехніки чи грибок.
Найманий інспектор складе детальний звіт про технічний стан. Це дає підстави для перегляду ціни або вимоги усунення недоліків за рахунок продавця. Якщо проблеми виявляться критичними — ви зможете відмовитися від угоди, не втративши завдаток.
В окремих випадках корисно замовити геодезичне дослідження ділянки, особливо якщо купуєте віллу чи будинок.
Поспішність у прийнятті рішення
Іспанський ринок нерухомості досить великий, і ідеальний варіант — не завжди перший, що вам сподобався. Продавці та агенти можуть створювати штучний дефіцит, розповідаючи про інших зацікавлених покупців.
Не варто підписувати попередній договір у день першого перегляду. Візьміть час на роздуми, порівняйте кілька об’єктів, проаналізуйте ринкові ціни в районі. Перевірте інфраструктуру, транспортну доступність, відгуки про забудовника чи житловий комплекс.
Розумна обачність ніколи не була зайвою у таких важливих рішеннях.
Вибір локації без особистого знайомства з районом
Купувати житло на основі віртуального туру — велике ризик. Той самий комплекс може виглядати чудово на відео, але бути розташованим поруч із шумною дорогою, нічним клубом чи промзоною.
Обов’язково відвідайте район у різний час доби. Погуляйте вулицями, поспілкуйтеся з місцевими мешканцями, оцініть наявність магазинів, лікарень, шкіл. Перевірте, чи є поблизу пляж, парки, зупинки громадського транспорту.
Зверніть увагу на сезонність. Деякі курортні міста влітку переповнені туристами, а взимку перетворюються на напівпорожні містечка з обмеженою інфраструктурою.
Відсутність чіткого плану фінансування
Визначтеся з джерелом коштів заздалегідь. Якщо плануєте іпотеку — отримайте попереднє схвалення від банку до початку пошуків житла.
Іспанські банки надають кредити іноземцям, але вимоги жорсткіші:
- Першочерговий внесок від 30-40%
- Підтвердження стабільного доходу
- Позитивна кредитна історія
- Наявність NIE та резидентства
- Страхування життя та нерухомості
Процес схвалення може тривати 1-2 місяці. Без попередньої домовленості з банком ви ризикуєте втратити завдаток, якщо не встигнете оформити кредит у визначені терміни.
Нехтування перспективою перепродажу
Навіть якщо купуєте житло для себе, подумайте про майбутнє. Життєві обставини змінюються, і можливо, через кілька років вам доведеться продавати нерухомість.
Квартира у центрі міста чи поблизу узбережжя завжди буде ліквіднішою за віллу в гірському селі. Новобудови краще утримують ціну, ніж застарілі об’єкти, які потребують ремонту. Наявність паркомісця, комори та тераси підвищує привабливість житла.
Придивіться до планів розвитку району. Будівництво нової станції метро чи торгового центру може істотно підняти вартість вашої власності.
Покупка нерухомості в Іспанії — це серйозне рішення, яке вимагає ретельної підготовки. Навчіться на помилках інших, а не на власних. Працюйте з перевіреними фахівцями, не економте на юридичному супроводі та приділіть достатньо часу вивченню всіх нюансів іспанського ринку житла. Тільки виважений підхід гарантує, що ваша мрія про власний куточок на березі Середземного моря стане реальністю без неприємних сюрпризів.
